① 월가, 야외 보관시설에 진출
2026년 6월 Blackstone Real Estate Debt Strategies와 JP Morgan Asset Management는 IOS 전문 투자사 Catalyst Investment Partners의 77개 자산으로 구성된 포트폴리오에 각각 금융을 제공해 총 2억 8,100만 달러를 조달했습니다. JP Morgan이 IOS 포트폴리오만을 대상으로 한 첫 대출 거래였습니다. 같은 달 Blackstone은 또 다른 IOS 전문 기업 Alterra의 포트폴리오에 2억 4,400만 달러 규모의 대출을 제공했습니다.
최근 들어 기관 자금 비중이 커지고 있습니다. 부동산 서비스업체 Matthews에 따르면 IOS 투자에서 기관 자본이 차지하는 비중은 4년 전 약 30%에서 현재 45%로 상승했습니다. 과거 월가의 관심 밖에 있던 야외 보관시설이 기관투자자가 자금을 공급하는 부동산 자산으로 들어오고 있는 것입니다.
② IOS 투자사, 수억 달러 규모로 성장
기관 자금이 들어오면서 IOS 전문 투자사도 빠르게 몸집을 키우고 있습니다. Catalyst는 올해 2월 세 번째 IOS 전용 펀드를 당초 목표였던 3억 달러보다 큰 4억 달러 규모로 조성했습니다. 확보한 자금은 부동산 매입으로 이어지고 있습니다. Catalyst는 올해 상반기에만 12개 시장에서 34개 IOS 자산, 총 1억 8,100만 달러 규모를 사들였습니다. 현재 175개 이상의 자산을 확보했으며 2027년에는 250개까지 확대할 계획입니다.
Alterra의 규모는 더 큽니다. 올해 2분기까지 미국 39개 주에서 495개 이상의 IOS 자산을 인수했습니다. 지난 7월에는 이 가운데 27개 주 99개 자산을 묶어 4억 달러 규모의 리파이낸싱을 받았습니다. 이 거래로 Alterra의 IOS 펀드에 대한 대출 약정은 20억 달러를 넘어섰습니다.
③ ‘빈 땅’, 하나의 부동산 자산군으로
그렇다면 월가가 ‘빈 땅’에 관심을 갖는 이유는 무엇일까요. IOS는 항만·고속도로·공항·인구 밀집 지역과 가까울수록 가치가 높지만, 대도시에서는 야외 보관을 허용하는 산업용 토지가 제한적입니다. 공급은 쉽게 늘리기 어려운데 물류·건설·인프라 기업의 공간 수요는 계속되는 구조입니다.
최근에는 수요처도 넓어지고 있습니다. 기존 물류·운송업체뿐 아니라 장비 임대, 건설자재, 인프라 서비스 기업들이 IOS를 사용하고 있습니다. 데이터센터 건설이 늘면서 장비와 자재를 보관할 공간에 대한 수요도 추가되고 있습니다. 2026년 2분기 미국 IOS 공실률은 3.6%로 전체 산업용 부동산 6.5%보다 낮았습니다.
중요한 변화는 IOS를 둘러싼 투자와 금융 방식입니다. IOS 시장은 기관 자금 유입→ 투자 대형화→ 포트폴리오 금융 확대가 맞물리고 있습니다. 트럭과 장비를 세워두던 ‘빈 땅’이 월가가 투자하고 대출하는 하나의 부동산 자산군으로 바뀌고 있는 셈입니다
